"اقتصاد"تنفرد بنشر تقرير إعادة الإعمار العقاري لـ "مجموعة عمل اقتصاد سوريا"(1-2)

في تقريرها الثالث من سلسلة "الخارطة الاقتصادية لسوريا الجديدة"، نشرت "مجموعة عمل اقتصاد سوريا" بحثاً تحت عنوان "رؤية حول إعادة الإعمار العقاري في سوريا".

والمجموعة المذكورة، لا تتبع لأي كيان سياسي، فهي فريق اقتصادي مستقل اعتمدتها مجموعة "أصدقاء الشعب السوري" المعنية بإعادة إعمار سوريا بقيادة الإمارات وألمانيا، كشريك اقتصادي أساسي ممثّلٍ للجانب السوري في التخطيط لمستقبل الاقتصاد السوري بعد الثورة.

وتسعى "مجموعة عمل اقتصاد سوريا" إلى كتابة الخارطة الاقتصادية لسوريا الجديدة في أكثر من خمسة عشر قطاعاً حيوياً، لتكون بمثابة المشروع الوطني الذي يقدم هدية لرؤساء الحكومات بعد الثورة، لتبيان إمكانيات الاقتصاد السوري.

وقد صدر عن المجموعة حتى الآن، ثلاثة تقارير، الأول حول الزراعة، والثاني حول المياه –نشرت "اقتصاد" معظم تفاصيله-، أما الثالث، فهو التقرير الذي سنستعرضه في جزئين، والذي خصصته المجموعة لمعالجة قضايا الإسكان وكيفية التعامل معها بعد الثورة، وفي مرحلة إعادة الإعمار.

نستعرض في هذا الجزء، الفصول الأربعة الأولى من التقرير، تاركين الفصل الخامس والأخير، وهو الأكبر، لجزء تالٍ.

بدأت المجموعة تقريرها بمقدمة ميّزت فيها بين "....مفاهيم (التنمية، والإعمار، وإعادة الإعمار)، فالسوريون يتطلعون إلى عودتهم إلى مساكنهم وقراهم التي هُجّروا منها، وعودة الخدمات الأساسية من ماء وكهرباء وعناية صحية، ولو ضمن الحد الأدنى المقبول إنسانياً، أما المدركون للأمور فيعلمون أن إعادة الإعمار ما هو إلا اللبنة الأولى لتتبعها عملية الإعمار ولتتداخل معها والعودة إلى مسار التنمية الشاملة بمفهومها العلمي الاقتصادي، وصولاً إلى تحقيق زيادات فعلية في معدلات النمو".

وتنشر "اقتصاد " التفاصيل الكاملة للتقرير المذكور فيما يلي:

إن جدول أعمال الحكومة في جلستها الأولى يشكل علامة فارقة في رسم ملامح سوريا الجديدة، ويضع على عاتقها مسؤوليات جساماً تتطلب منها أن تكون استثنائية بكل المقاييس، لتواكب متطلبات المرحلة وأهدافها وتوجهاتها وممارساتها وتحقق ما هو معوّل عليها بحرفيّة عالية ومهنية مميزة نظراً للظروف الاستثنائية، وللوقوف على صياغة الأولويات الملحّة التي يجب أن تندرج في أولويات مهام الحكومة في الجانب العقاري، لا بد لنا من تحديد ما يلي:

- استقرار الوضع الأمني في البلاد.

- تعبئة الموارد المتاحة ووضعها تحت تصرف صنّاع القرار.

- تحديد الأولويات على مستوى القطاعات، وعلى مستوى المشروع ضمن القطاع الواحد.

- تخصيص الموارد المادية بما يتفق مع سلم الأولويات.

- سرعة تسوية ما قد ينشأ من تقاطع حول نمط تخصيص الموارد.

- توفير السيولة النقدية المحلية وبالعملة الأجنبية.

- إزالة المخلّفات والأنقاض.

- حصر الخسائر وإعداد تقارير تفصيلية عن حجمها ونوعها وتوزعها.

- إعداد قوائم بخيارات وأولويات إعادة التأهيل والترميم.

- انتقاء أفضل البدائل بما يفسح المجال للإبداع والاستخدام الأمثل للموارد.

- التخطيط المتقن والمتابعة وفق تقنيات تخطيط الكلفة والتقييم وما يسمى بـCPA Cost Planning and Appraisal).

- التوكيد النوعي والاختبار الشامل لجميع الأعمال وتوثيق أي انحراف عن الممارسات الهندسية النمطية ليتسنى تصحيح الحالة عند توفر الموارد المناسبة.

- تطبيق معايير السلامة ذات الصلة وتوثيق ما يخالفها بما تقتضيه الحاجة أحياناً.

- إعداد تقارير متابعة التنفيذ أسبوعية.

- العقوبات المفروضة على الاقتصاد السوري من الخارج.

- توفير النقد الأجنبي اللازم للتمويل واستيراد قطع الغيار اللازمة.

- تأمين المواد الأولية والآلات والمعدات اللازمة لعملية البناء.

- تأمين الأراضي المناسبة اللازمة لإقامة مشروعات جديدة.

- تنظيم وتأهيل مناطق السكن العشوائي والتي تشكل نسبة سكانها (32.5 %) من عدد السكان.

- التركيز على تأهيل القطاعات الخدمية (ماء، مجاري، كهرباء، مشتقات نفطية، خدمات صحية) إلى الحد الأدنى الذي يلبي الاحتياجات الملحة والآنية لهذه الخدمات.

- تخصيص ما لا يقل عن ثلثي الموازنة السنوية للدولة لهذا الغرض وللفترة (2013 – 2018).

- تبني مركزية التخطيط والتنفيذ وحسب القطاعات.

- حشد الجهد الهندسي الوطني لهذه المهمة وللفترة المطلوبة.

- تحديد الأولويات على مستوى القطاعات ونقترح أن تكون كالآتي: الإسكان، الصحة، الكهرباء، الماء، الصرف الصحي.

- شمول إعمار مكونات كل قطاع في عموم سوريا مع عدم إعطاء أولوية لمنطقة على حساب أخرى.

- تكليف الوزارات المركزية بتنفيذ إعمار القطاعات التي تقع ضمن مسؤولياتها، ومنح كل منها الدعم المالي واللوجستي وحسب الأولويات.

- تستند حملة الإعمار في كل وزارة على إعداد الخطة التفصيلية ومن ثم تقسيمها إلى مشاريع تنفذ بالتوازي والتداخل والتنسيق.

- تشجيع تأسيس بيوت خبرة سوريا في التصميم والبناء والتشييد.

- تولي بيوت خبرة سوريا إعداد قوائم ومواصفات المعدات والمكونات التي يتوجب شراؤها من الخارج على أن يتم تنظيم قوائم كل قطاع دفعة واحدة.

- إعلان مناقصات من قبل كل وزارة لشراء المعدات والمكونات من المنشأ الأجنبي شريطة وصولها ضمن الجدول الزمني المعتمد للتنفيذ مركزياً.

- السماح للكوادر العلمية والهندسية والتقنية العاملة ضمن مؤسسات الدولة بالانتقال للعمل ضمن مشاريع إعادة الإعمار وحسب رغباتهم وللمدة المخططة للتنفيذ.

- منح العاملين في مشاريع الإعمار حوافز مالية مجزية إضافة لرواتبهم ومخصصاتهم التي يتقاضوها في مواقع عملهم الأصلية.

- استقطاب الخبرة الأجنبية كلما تطلبت الضرورة، ذلك مع عدم السماح لها بالسيطرة على أو التدخل في شؤون التخطيط والتنفيذ حيث يجب أن يبقى ذلك حكراً على الملاكات الوطنية.

1. إحداث وزارة متخصصة لإعادة الإعمار، ولتكن (وزارة الإسكان والتعمير) بهيكلية جديدة تتناسب مع الدور والمهام الملقاة على عاتقها في هذه المرحلة، وتنضوي تحت جناحها جميع الشركات والمؤسسات العامة القائمة التي تعمل في مجال الإنشاء والإسكان والتعمير، في سبيل توحيد جهودها وتحقيق التكامل والتنسيق فيما بينها، وهي:

- المؤسسة العامة للإسكان.

- الشركة العامة للبناء والتعمير.

- مؤسسة تنفيذ الإنشاءات العسكرية.

- الشركة العامة للطرق والجسور.

- مؤسسة الإسكان العسكرية.

- الشركة العامة لأعمال الكهرباء والاتصالات.

- الشركة العامة للدراسات والاستشارات الفنية.

- الشركة العامة للدراسات المائية.

- الشركة العامة للمشاريع المائية.

- المؤسسة العامة لمياه الشرب والصرف الصحي.

- الهيئة العامة للتخطيط الإقليمي.

- الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري.

- هيئة الإشراف على التمويل العقاري.

2. تكليف المكتب المركزي للإحصاء للاستنفار لمهمة تنفيذ مسح شامل، يقوم بحصر الأضرار وتقديرها وفق نماذج استمارات موحدة ومفصلة، وتحديد الاحتياجات العاجلة والإسعافية منها، والتفريق بين الممكن ترميمه وإصلاحه، أو الذي يحتاج إلى البناء من جديد، وتم اختيار المكتب المركزي للإحصاء لتنفيذ عملية المسح والحصر لكونه يمتلك مديريات قائمة بكوادرها ومستلزماتها في كل المحافظات، كما يتوفر لديه الإطار الإحصائي اللازم لحصر المساكن والمنشآت وله خبرة عريقة في مجال المسوح والأبحاث والدراسات والتعدادات.

3. فتح باب استيراد جميع مواد البناء غير المتوفرة محلياً من الدول الصديقة وبدون رسوم جمركية وإعفاؤها من مختلف أنواع الضرائب لمدة خمس سنوات حتى اكتمال خطة إعادة الإعمار، ويفضل أن يكون الاستيراد عن طريق المؤسسة العامة للتجارة الخارجية وبدون عمولة للمؤسسة منعاً للاحتكارات والمضاربة بالأسعار.

4. دعوة جميع الشركات العربية والأجنبية المتخصصة في النشاط العقاري وتمتلك الخبرات والرغبة، بالإضافة إلى المستثمرين والمطورين العقاريين للمشاركة في وضع دراساتهم اللازمة وتهيئة دخولهم في عملية تنفيذ ضواحي ووحدات سكنية جديدة أو في عملية الإعمار ككل.

5. وضع خطة محكمة لإيواء الأسر التي فقدت مساكنها ولا تملك بدائل عنها، بعد أن يجري حصرهم وتحديد أعدادهم، ويمكن تأمين إيوائهم بصورة مؤقتة لحين بناء مساكنهم الجديدة بالطرق التالية:

- الاستفادة من المساكن التي تبنيها مؤسسات وشركات القطاع العام (المؤسسة العامة للإسكان، الإسكان العسكري، الإنشاءات العسكرية..) ومنها ما يسمى بمشاريع السكن الشبابي الموجودة في معظم المحافظات ومساكن المدن العمالية مثال (مدينة عدرا العمالية في ريف دمشق) التي لم تسلّم لأصحابها بعد، وتأجيل تسليمها لأصحابها الحقيقيين، بحيث توضع تحت تصرف الحكومة بغرض عملية الإيواء، ويجب أن يتم ذلك بموجب عقد إيجار، وبرسم إيجار رمزي يصب في صالح صندوق الإعمار، ويحدد في عقد الإيجار المدة الزمنية القابلة للتجديد، وذلك لتلافي الإشكالات القانونية التي قد تنشأ مستقبلاً.

- الاستفادة من الشقق الخالية وغير المشغولة التي يرغب أصحابها بتأجيرها بموجب عقود إيجار محددة المدة.

- الاستفادة من المساكن التي سيهجرها أزلام النظام وخاصة الموجودة في مراكز المدن والمحافظات الرئيسية، وأهمها دمشق وريفها، وتقدّم أيضاً بموجب عقود إيجار.

- الاستفادة من المساكن العسكرية المتوفرة بشكل كبير وموزعة على شكل جزر منتشرة في معظم المدن، ففي دمشق مثلاً هناك ضواحي عديدة من هذا النوع منها: (مساكن الديماس، الصبورة، السومرية، الحرس الجمهوري، العرين، جنود الأسد، حرستا، المعظمية، دمر الشرقية، المزة، القطيفة، الفردوس..).

- صرف بدل إيجار مناسب للأسر التي ترغب بتأمين نفسها واستئجار مساكن لها بصورة فردية.

- تسهيل الإقراض للمتخصصين في شقق قائمة على الهيكل من المنتسبين للجمعيات التعاونية السكنية للقيام بإكسائها بشكل إفرادي والتي تشكل نسبة لا بأس بها من المساكن المتوفرة والتي هي قيد الإكساء.

6. تخصيص مقاسم (أراضي شاغرة) لتوزيعها بصورة مجانية أو بأسعار مدعومة على الأسر التي يمكن أن تتولى بنفسها عملية البناء والإكساء على نفقتها الخاصة، ولا سيما في القرى والأرياف.

7. مصادرة الأراضي التي استولى أو امتلكها رموز النظام وشركاتهم بصورة غير شرعية مثل: (رامي مخلوف وأخوته، حافظ مخلوف، ذو الهمة شاليش، محمد حمشو..) ووضعها بوصاية وتصرف الدولة السوريا وهي متوزعة في أهم المناطق مثل: (الديماس، جديدة يابوس، الصبورة، ميسلون، التل ..الخ).

8. وضع خطة تفصيلية تبين حجم وأنواع مصادر التمويل المتوقعة والمحتملة لبرنامج إعادة الإعمار، وفي ضوء الإمكانات المتاحة والموارد المتوقع الحصول عليها، مما يمكّن من تحديد مبالغ الإعانات التي ستقدم للأسر لتباشر بترميم مساكنها المتضررة جزئياً، مع الأخذ بعين الاعتبار مقدرة وإمكانات مساهمات هذه الأسر بجزء من تكلفة الترميم.

(المرحلة الإسعافية) وتمتد حتى (ستة أشهر):

وتهدف هذه المرحلة إلى تذليل العقبات الأساسية التي تعصف بحياة المواطنين والتخفيف من المعاناة التي لحقت بهم ولا سيما المواضيع المتعلقة بالأمن والغذاء والسكن والعمل، ولا تلتزم هذه المرحلة بإيجاد حلول جذرية للمشكلات الأساسية بل تقديم حلول إسعافية ولو بالحد الأدنى لتجاوز حدة التأثيرات الكارثية التي خلفتها الأزمة والتأسيس لمرحلة الاستقرار وعملية البناء والإعمار الحقيقية:

1. وضع خطة تفصيلية لمراحل إعادة الإعمار في ضوء المسح العام الذي يفترض أن ينفذه المكتب المركزي للإحصاء لتقييم الواقع وحصر الأضرار والاحتياجات على مستوى القرى والمناطق والمدن والمباشرة بالعمل فوراً، وتأمين مستلزمات نجاح الخطة وتذليل كل المشاكل التي يمكن أن تعترضها أو تؤخر تنفيذها، وذلك للإسراع بعودة المهجرين إلى أماكن استقرارهم وسكناهم، والهدف من الخطة:

- وضع خارطة طريق (جدول زمني) ورؤية واضحة لتفاصيل المشروع.

- تسريع وتيرة العمل والإعمار.

- استخدامها كأداة لاستقطاب التمويل اللازم لنجاحها.

- ضمان تسلسل سلس للأعمال.

2. تأسيس مكتب أو غرفة عمليات ومتابعة لمشروع إعادة الإعمار لدى رئاسة مجلس الوزراء للمساعدة في إيجاد الحلول العاجلة، وتذليل أي عقبة تقف في وجه مشروع إعادة الإعمار، وتكون على اتصال برئيس الحكومة مباشرة وتمتلك الصلاحيات الكافية للتدخل ولنجاح مهمتها.

3. إعطاء الأولوية في مساعدة أصحاب المحلات التجارية والحرفية والصناعية.. الخ، التي تهدمت أو تضررت على إعادة فتحها بصورة عاجلة لخلق فرص عمل وضمان عدم تزايد أعداد العاطلين عن العمل عن طريق تقديم قروض بشروط ميسرة معفاة من الفوائد، مع فترة سماح معقولة للتسديد. 

4. وضع خطة مخصصة ضمن خطة إعادة الإعمار للمباشرة الفورية في إعادة تأهيل البنى التحتية والمنشآت العامة المخربة أو المهدمة.

5. إعلان مناطق التجمعات العشوائية والتي بنيت على أراضي متميزة الموقع وغالبيتها أراضي أملاك الدولة حظيت بها فئة خاصة هم مؤيدي النظام وأزلامه، مثل: مزة 86، عش الورور، حي الورود، حي الزهور، حي تشرين، مساكن المعضمية، مساكن الديماس..الخ) والتي أقيمت في محيط مدينة دمشق والمدن الرئيسية وهي مناطق مخالفات جماعية، وبحث إمكانية طرحها وإعلانها كمناطق للتطوير العقاري وتنظيمها ووضع مخططات لها والتعويض على أصحاب الأراضي بشكل عادل.

6. توفير الأراضي اللازمة للمشاريع السكنية الجديدة وتقديمها بشكل مجاني من أراضي أملاك الدولة، ومنح تراخيص بنائها بالسرعة القصوى، كون موضوع تأمين الأراضي المناسبة تشكل أهم أسباب نجاح هذه المشروعات.

7. إعادة هيكلة خاصة بقطاع الإنشاءات والشركات العاملة فيه (المؤسسة العامة للإسكان، الشركة العامة للإنشاءات، السوريا للشبكات، مؤسسة الإسكان العسكرية، شركة الطرق والجسور، هيئة التطوير العقاري..) وإلحاقها بوزارة الإعمار (الإسكان) لزجها والاستفادة من إمكاناتها وخبراتها في عملية البناء والإعمار، ولضمان التنسيق فيما بينها وتوحيد جهودها.

8. الإيعاز بإنجاز جميع المخططات التنظيمية المجمدة منذ عقود للمدن والبلدات، وذلك خلال مدة زمنية مناسبة، وإعطاء الأولوية للمناطق المتضررة.

9. منح كل التسهيلات اللازمة لأصحاب المشاريع والمستثمرين في مجال صناعة مواد البناء لاستكمال مشاريعهم للحاجة إلى منتجاتهم من هذه المواد، وتشجيع المشاريع الجديدة منها ولا سيما الشركات العربية والصديقة.

10. إصدار قانون استملاك للأراضي جديد ويأتي في مقدمة الإصلاح التشريعي نظراً لأهميته في حياة المواطنين وضرورة إصلاحه فوراً للقيام بالمشروعات الإسكانية والعمرانية على أسس سليمة وعادلة.

11. المباشرة الفورية في إزالة الأنقاض وآثار التلوث والأضرار البيئية بمختلف أشكالها التي حصلت نتيجة الأحداث وترحيل المخلفات والأنقاض، وحسن التخلص منها، وتسخير الإمكانات والآليات اللازمة لهذه العملية.

12. وضع سياسة ضريبية تضمن إعفاء المشاريع السكنية والإنشائية والعقارية ومواد البناء من الضرائب والرسوم لمدة خمس سنوات (عمر الخطة)، كما تضمن إعادة توزيع الدخل والثروة لصالح الطبقة الوسطى والفقيرة من خلال إعادة هيكلة الضرائب المباشرة وغير المباشرة، وإعادة رسم كل الإجراءات الضريبية وتحقيق العدالة الضريبية بين المكلفين وإعادة النظر في إجراءات التكليف وتقديم أفضل الخدمات للمكلفين تقنياً وفنياً، وتخفيف الإجراءات الروتينية المتبعة في الدوائر المالية ورفع كفاءة عمليات التدقيق بهدف زيادة مستوى التزام المكلفين للحد من التهرب الضريبي وتخفيضه إلى أدنى حد ممكن.

13. استيراد الكهرباء من الدول المجاورة بصورة مبدئية لتغطية جزء من الطلب على الكهرباء وتنفيذ مشاريع الاستبدال والتجديد بهدف تخفيض الفاقد، أما على المدى المتوسط والبعيد يجب العمل على تأمين الطلب على الطاقة الكهربائية وتوفير الوقود اللازم لتشغيل محطات التوليد ونقل وتوزيع الكهرباء بالشروط الفنية العالمية.

14. اعتماد إستراتيجية جديدة للتمويل والاستثمار تستند إلى نظام توفير قروض رهنيات عقارية مع آجال استحقاق طويلة الأمد، وفوائد منخفضة بحيث يتم تأمين بيع للمساكن قبل الإنشاء، أو نظام الإقراض المزدوج الذي (يعتمد معدل الفائدة الحقيقية ومعدل زيادة الأجور) والمساواة بين الفائدة الاسمية مع الزيادة بالدفعات وبالتالي ستكون ثابتة على دخل المقترضين على عكس نظام البنوك الذي يفرض دفعات ثابتة طول فترة الاستحقاق، وتبقى المساكن هي الضمان حتى انتهاء السداد، على أن تحدد مساحة المساكن أو الشقق مابين (80 – 120)م2.

15. يجب أن تجري كل هذه المهام في وقت واحد وضمن جدول زمني يضمن الاستفادة من الوقت ويراعي تسلسل العمليات وانسيابيتها وعدم تضاربها.

مع مطلع هذه المرحلة يكون قد تم معالجة معظم الجراح النازفة وعملنا على التخفيف من حدة الآثار الأليمة، وبدأت ترتسم ملامح التخطيط العلمي، بعد أن تكون قد جرت بعون الله التهيئة لانتخابات رئاسية وتشكلت معها حكومة للبلاد، وبالتالي نكون قد بدأنا بالانتقال في هذه المرحلة من الظرف الاستثنائي والإسعافي إلى مرحلة العمل العلمي الممنهج والمؤسساتي للدولة، ولابد في البداية من تحليل الوضع الراهن للسوق العقارية في سوريا والوقوف على أوجه الاختلال الموجودة وهي:

إن الأرض المعمورة (وكذلك القابلة للإعمار) مورد محدود في سوريا لأسباب مناخية ومائية وتضاريسية وأسباب تتعلق بطبيعة الأرض (رملية، صخرية، غابات، أرض مغمورة بالماء.. إلخ). ففي العام (2010) بلغت مساحة الأرض المعمورة (62460) كم2، وهي لا تمثل سوى (33.7%) من مجموع مساحة القطر البالغة (185180) كم2، وقد توزعت الأرض المعمورة بين مستثمرة للزراعة (سقي، بعل، سبات للراحة) بنسبة (90%) تقريباً، و(10%) مباني ومنشآت ومرافق وطرق عامة ، لهذا، ولكون مورد الأرض المعمورة في سوريا محدوداً فإن التنافس يشتد عليه، وستشتد وتيرة التنافس خلال العقدين القادمين مع ازدياد الضغوط السكانية.

إن مسألة أسعار العقارات تحكمها معايير اقتصادية عديدة ومتشعبة، فارتفاع أسعارها يسبب ضرراً بمصالح المستثمرين أولاً قبل مصالح المستهلكين، ويدخل الاستثمارات العقارية في ركود يتبعه إحجام من المستثمرين العقاريين للاستثمار وتطوير المشاريع العقارية، مما عزز الفجوة بين العرض والطلب وترك آثاراً سلبية على الاقتصاد العام، ومن هنا يمكن اختصار أسباب الارتفاع في أسعار العقارات بما يلي:

- الفجوة الموجودة لصالح الحاجة إلى توفير وحدات سكنية جديدة تستوعب الطلب المتنامي عليها ولا سيما مع ارتفاع معدلات النمو السكاني الموجود حالياً (2.4 %).

- ارتفاع أسعار الأراضي السكنية التي شهدت طلباً كبيراً بسبب الطلب الكبير على الوحدات السكنية ولاسيما الأراضي القابلة للبناء والقريبة من المناطق المخدمة والتي تعتبر محدودة أصلاً.

- عدم إنجاز التخطيط الإقليمي للمحافظات.

- ضعف آليات التمويل العقاري للمشترين وإحجام البنوك عن الإقراض أو تحجيم قيمة القرض عنصران مهمان في عدم تمكن المواطن من امتلاك مسكن، فالمصارف لا توفر المبلغ الكافي لشراء المسكن، مما يشكل قيداً يحول دون الإقبال على شراء العقارات الأمر الذي سيؤثر في الطلب، إضافة إلى عدم تمكن المصارف من منح قروض لمن لديهم قروض سابقة قبل تصفية القروض القديمة.

- تؤثر معدلات البطالة وارتفاع أسعار المعيشة وانخفاض مستوى الدخل تأثيراً سلبياً في توافر السيولة في أيدي الناس مما يرتب على ذلك عدم مقدرتهم على الادخار وبالتالي عدم المقدرة على شراء العقارات.

- ارتفاع أسعار مواد البناء وعدم استقرارها بالإضافة إلى ارتفاع وأجور اليد العاملة التي تعمل في هذا القطاع والتي تشكل أكثر من (17 %) من حجم القوى العاملة في سوريا.

- شهد السوق حراكاً وطلباً فعلياً على الأراضي الخام، ويؤدي تناقص المعروض من الأراضي الخام إلى ارتفاع الطلب على الأراضي السكنية، وفي الوقت ذاته شراء المطور العقاري للأراضي الخام بأسعار مرتفعة ينعكس على سعرها بعد تطويرها وطرحها ما يشكل عائقا لكثير من المستفيدين. 

إن مشكلة العقار في سوريا تتمثل بارتفاع أسعار الأراضي الصالحة للسكن بدرجة أساسية وتوجه السيولة الضخمة إلى سوق العقار والمضاربة فيه ولا سيما في الأزمات الاقتصادية، لاعتبار أنه استثمار أكثر أماناً وأكثر بعداً عن المخاطرة من جهة وعدم انتشار ثقافة الاستثمار في سوق الأوراق المالية وقلة الصناديق الاستثمارية التي يمكن أن تمتص السيولة الموجودة في السوق من جهة ثانية. 

ويرى البعض أن الأراضي القابلة للبناء لا تزال سوقاً محتكرة تقتصر على أصحاب النفوذ والرأسمالية العسكرية وملاك الأراضي وبعض المضاربين مما يسهم في تحكمهم بأسعارها ويجعلها تزداد باضطراد، كما أن الإتجار بالعقارات شكلت أكثر الطرق سهولة لغاسلي الأموال مما أثر في لا معقولية أسعارها.

عدم وجود مخططات تنظيمية لضواحي ومدن جديدة مهيئة ومعدة لإنشاء تجمعات عمرانية جديدة أو توسع القائم منها مؤمنة من ناحية البنى التحتية اللازمة، وعدم قدرة الحكومة على مد القطاع التعاوني (الجمعيات السكنية) بالأراضي اللازمة لمشاريعها من جهة، وضعف الثقة بأداء ومصداقية هذه الجمعيات لدى المواطنين من جهة ثانية.

عدم إيجاد الحلول الناجعة لمشكلة السكن العشوائي في سوريا التي تشكل نحو (40 %) من المساكن وهذه التجمعات تشكل عائقاً أمام توسع وتنظيم المدن الكبرى وخاصة دمشق وحلب.

1- وضع خطة متوازية مع عملية البناء والإعمار لإعادة زراعة ما دمر أو حرق أو خرب من الثروة الحراجية والشجرية والزراعية.

2- الاستمرار في عملية تأهيل شبكات مياه الشرب والإمداد المتوازن لمياه الشرب ما بين الريف والمدينة والحفاظ على مصادر مياه الشرب كماً ونوعاً لضمان استدامتها.

3- متابعة تنفيذ خطة إعادة تأهيل شبكات الكهرباء والهاتف وإصلاح منظومة الصرف الصحي.

4- متابعة تنفيذ خطة إعادة تأهيل الشبكة الطرقية وصيانة ما تضرر منها إضافة إلى الجسور والمعابر والأنفاق.

5- متابعة تنفيذ خطة إعادة تأهيل المناطق والمدن والقلاع والأسواق التاريخية والأثرية وإصلاح ما تخرب منها.

6- متابعة تنفيذ خطة ترميم المشافي والمدارس والمنشآت التعليمية وبناء ما تخرب منها وتأمين مستلزماتها.

7- متابعة تنفيذ خطة لترميم المساجد ودور العبادة والمقابر وبناء ما هدم أو تخرب منها وتأمين مستلزماتها.

8- تسهيل استيراد المواد اللازمة لعملية تأهيل البنية التحتية كالكهرباء والاتصالات والمياه والصرف الصحي (محطات تحويل، أنابيب، قساطل، محركات، آليات، مضخات، رافعات..).

تأتي هذه المرحلة امتداداً واستكمالاً لما تم إنجازه في المراحل السابقة ولا تنفصل عنها، وتعتمد على وضوح الأهداف والاستراتيجيات والسياسات المناسبة لتنفيذها في مختلف المجالات، وتفترض خطة العمل هنا الوصول إلى إزالة كل آثار العدوان التي لحقت بالبشر والحجر والشجر، شعباً واقتصاداً ومقدرات للوصول إلى تمكين الحكومة من الوفاء بتعهداتها للوصول إلى قناعة راسخة لدى كل المواطنين بأن الدولة بنت ركائزها وبدأت تؤتي ثمارها وتطوي صفحة ماض مرير بكل سوداويته ومآسيه، وستعمل الخطة على تحقيق ما يلي:

يعتبر القطاع الصحي من أهم القطاعات التي تمس حياة الإنسان ووجوده، وقد كان هذا القطاع من الأهداف الحيوية التي لاحقها العبث والدمار، وقد دلّت التقديرات الصحية لأهم المؤشرات على أن (67 %) من المنشآت الصحية قد تضررت بنسب متراوحة، وأن (29 %) من هذه المنشآت خرجت من الخدمة نهائياً، حيث يبلغ عدد الأسرّة الإجمالي للمشافي العاملة قبل الأزمة نحو (23835) سرير، خرج من الخدمة منها قرابة (6500) سرير، كما تعطل نحو (320) سيارة إسعاف بصورة كلية وذلك من أصل (678) سيارة، أي ما نسبته (47 %)، أما بالنسبة لمعامل الدواء التي كانت تغطي نحو (80 %) من حاجة سوريا من الدواء فقد تضررت المصانع المنتجة وتوقف منها كلياً أو جزئياً، حدود (22 %) والتي يقع معظمها في محافظات حلب وحمص وريف دمشق.

ونستطيع تلخيص تحديات القطاع الصحي للمرحلة القادمة بما يلي:

o تنامي الاحتياجات وازدياد الطلب على الخدمات الصحية: حيث خلفت الأزمة مآسي إنسانية يصعب حصرها سواء من حيث الإعاقات أو بتر الأعضاء أو الكسور والأمراض والأوبئة، فعلى سبيل المثال تم رصد نحو (142) إصابة سكر أطفال في مدينة يبرود الثائرة لوحدها والتي يقدر عدد سكانها بنحو /20000/ نسمة، عدا الأمراض النفسية. 

o تزايد الفجوة بين الموارد وكلفة الخدمات الصحية: لقد ارتفعت كلفة تقديم الخدمات الصحية ارتفاعاً مذهلاً على نتيجة فقدان العملة السوريا لأكثر من (65 %) من قيمتها قياساً بالعملات الأخرى وضعف القوة الشرائية وارتفاع كلفة التكنولوجيا الطبية والمواد التشخيصية والعلاجية والأدوية وصعوبة تأمين المواد الطبية وندرة وجودها. 

o الضعف الهيكلي والوظيفي للنظام الصحي: في ظل هذه الظروف الصعبة يمثل الاستخدام الأمثل للموارد المتاحة حجر الزاوية في المواءمة بين تنامي الاحتياجات ومحدودية الموارد، إلا أن الضعف الهيكلي والوظيفي للنظام الصحي وتحكم السلطة بمقدراتها وتوجيهها وتوزيعها جعلها وسيلة عقابية تستثمر في التضييق على المناطق الثائرة بدلاً من أن تكون حاجة حياتية اضطرارية. 

استهدف هذا القطاع بشكل مباشر ومثّل الاستهتار بمكانته وقداسته سمة هذه المرحلة القاتمة من تاريخ السوريين، فجرى العبث بها وتدميرها وتدنيسها كوسيلة لثني الشعب الثائر عن هدفه وتقدر نسبة دور العبادة المتضررة كلياً أو جزئياً من مساجد وعدد محدود من الكنائس نحو (19%)، وقدّر عدد المساجد المتضررة نحو (740) مسجداً، ودمر نحو (152) مسجداً تدميراً كاملاً.

ولهذا القطاع أهمية خاصة للدور الذي يلعبه في تعزيز القيم الحضارية والأخلاقية وزيادة اللحمة الوطنية وتكريس قيم المواطنة والانتماء والهوية الثقافية.

لا توجد تقديرات رسمية لعدد المساكن المتضررة جراء الأحداث، وتختلف التقديرات غير الرسمية في ذلك، ولكن معظمها يتفق على أن عدد المساكن المهدمة بشكل كامل قد تجاوزت (300) ألف مسكن، والمتضررة بشكل جزئي (450) ألف مسكن، الأمر الذي يجعل الأولوية والأهمية تكمن في إعادة تأهيل هذا القطاع الهام لحيويته، ويمكن إعادة تنظيم هذه المناطق على أسس اجتماعية سليمة وعلى أسس عقارية جديدة كلياً غير مرتبطة بالواقع التنظيمي السابق، بدلاً من إعادتها إلى ما كانت عليه قبل الأزمة لأن ما كانت عليه شكّل سبباً للأزمة.

ولا شك في أن البداية ستكون من خلال تأهيل البنى التحتية التي تعرضت للتدمير (الماء والكهرباء والصرف الصحي والهاتف ..الخ)، أما بالنسبة لمن تضررت مساكنهم فيمكن تقسيم هذه الفئة من المساكن إلى نوعين:

أ‌. المساكن التي هدمت بشكل كامل ولا يمكن لأصحابها العودة إلى مساكنهم بأي حال من الأحوال ولابد للحكومة من تأمين مراكز إيواء لهؤلاء السكان، وأن تضع الحكومة في اعتبارها أن هذه المراكز طويلة الأمد نسبياً لحين حل مشكلة الإسكان بسرعة قصوى، وأن يتم دعم هذه المراكز بالمستلزمات الضرورية للحياة الكريمة.

ب‌. المساكن التي تعرضت للضرر ولم تهدم بشكل كامل فتقدر الإصلاحات بحسب حجم الضرر ويمكن إصلاح هذا الضرر ولكن بشكل مؤقت وخاصة في مناطق السكن العشوائي، وذلك بشكل إسعافي لتوفير المسكن لهؤلاء المتضررين تمهيداً لإزالة هذه المناطق في مراحل قادمة وتحويلها إلى مدن سكنية حديثة تؤمن العيش الكريم.

أما بالنسبة للمناطق المنظمة فلابد من إعادة المساكن المتضررة إلى ما كانت عليه قبل وقوع الضرر بتظافر الجهود بين الحكومة وأصحاب المساكن من خلال منح الدولة تسهيلات بالنسبة لمواد البناء وتأمين اليد العاملة المتخصصة في هذا الموضوع، وتسهيل منح القروض اللازمة لعملية التأهيل.

ولا بد أن تساهم الحكومة في خفض أسعار مواد البناء من خلال منحها التسهيلات الجمركية والإعفاءات المالية والضريبية، ولابد من مساعدة متعهدي البناء، ومتعهدي نقل مواد البناء من الضرائب والرسوم على أعمالهم هذه مع تشديد المراقبة على هذه الفئة لكي لا تتحول إلى تجار أزمات يقومون باستغلال المواطنين في تأمين مستلزماتهم، وأن منح هذه القروض إنما هو إعادة تكريس لفكرة العشوائيات ويؤدي إلى إشادة مناطق جديدة من السكن العشوائي الذي يشكل مشكلة بحد ذاته، وهنا بدلاً من أن نمنح قروض لمسكن عشوائي لابد من إزالته في يوم من الأيام يفترض أن يتم حل هذه المشكلة بسرعة من خلال تنظيم أراضي مناطق السكن العشوائي وبناء ضواحي أو مناطق منظمة مكانها، اعتماداً على الأسس التالية:

1- اعتماد مخططات تنظيمية جاهزة وكانت معطلة في السابق.

2- اعتماد البناء العمودي (الأبراج) بدلاً من الأفقي.

3- الاعتماد على شركات خليجية أو تركية تمتلك الخبرة والملاءة والسرعة والآليات في بناء الضواحي والمدن. 

وهناك من يعتقد بأنه ثمة مشكلة في إثبات الملكية في المناطق العشوائية، ولكن حلها بسيط ومتاح من خلال تعديل فوري لقانون الاستملاك يكون عادلاً وعملياً بحيث يحافظ على كل الحقوق.

1- بناء وترميم المساكن المتضررة جراء الأزمة.

2- تلبية الاحتياجات الإسكانية اللازمة، وتحقيق التوازن بين العرض والطلب كماً ونوعاً.

3- استكمال هيكلة قطاع الإسكان لتوفير إدارة فاعلة له.

4- معالجة بعض مناطق السكن العشوائي ضمن خطة إعادة الإعمار.

5- تحسين جودة المنتج الإسكاني وتشجيع استخدامات الطاقات البديلة.

6- تعزيز دور القطاع الخاص ونشر مفهوم الإسكان الاجتماعي.

وقد تم تقدير الاحتياج السكني في الخطة بــــ /1180/ ألف وحدة سكنية، وفقاً لما يلي:

- /300/ ألف وحدة سكنية (بناء بدل مساكن مهدمة).

- /520/ ألف وحدة سكنية (الطلب الناتج عن النمو السكاني).

- /40/ ألف وحدة سكنية (احتياطي غير ملحوظ بنسبة 8% من الطلب الناتج عن النمو السكاني).

- /320/ ألف وحدة سكنية (الإحلال بنسبة 1.5%).

ويتم تلبية الاحتياج الإسكاني البالغ /1180/ ألف وحدة سكنية وفقاً لما يلي:

- /300/ ألف وحدة سكنية: قيد الإكساء بنهاية 2015.

- /80/ ألف وحدة سكنية: إشغال ما نسبته 1.5% سنوياً من إجمالي المساكن الشاغرة والبالغة /394/ ألف وحدة سكنية.

- /800/ ألف وحدة سكنية: بناء وحدات سكنية جديدة.

وسيتم تنفيذ الخطة من خلال نشاط القطاعات الثلاثة:

o القطاع العام: 15 %.

o القطاع التعاوني: 10 %.

o القطاع الخاص: 75 %.

وتقدر مساحة الأراضي المعدة للبناء اللازمة لتنفيذ الاحتياج الإسكاني المستقبلي بـ /15313/ هكتار.

- تطوير عمل الشركات والمؤسسات الإنشائية العاملة في هذا المجال مثل المؤسسة العامة للإسكان والتوسع بمشاريعها.

- إعادة النظر بالإطار القانوني لعمل القطاع التعاوني السكني وصولاً لدور أكثر تنظيماً.

- إشراك القطاع الخاص يمكّن من توفير جزء من مخصصات الموازنة العامة لهذا القطاع.

- نشر مفهوم الإسكان الاجتماعي وتحفيز القطاع الخاص على المساهمة الجادة بتأمين هذا النوع من السكن إلى جانب القطاعين العام والتعاوني.

- توفير التمويل الرخيص التكاليف للشرائح المتوسطة والمحدودة الدخل.

- تطوير قوانين الاستملاك وآليات إعداد وإصدار المخططات التنظيمية وتوسيع قاعدة المشاركة بها.

- التشجيع على استخدام الصيغ المختلفة من الحيازة السكنية ( الحيازة بالإجار، الإيجار المنتهي بالتمليك، الإيجار التمويلي، حق الانتفاع... )، وإعادة النظر بالمنظومة الضريبية على العقارات (بيع، تداول، رسوم سنوية... ).

- تطوير القوانين والتشريعات التي تخدم القطاع الخاص من ناحية التمويل والاستثمار ( قانون التطوير والاستثمار العقاري... ).

- الحد من توسع مناطق السكن العشوائي /كحل وقائي/.

- البدء بمعالجة مناطق السكن العشوائي، (ما يعادل 50 % من حجم هذه المناطق خلال سنوات الخطة) وإشراك القطاع العام ( المؤسسة العامة للإسكان + الوحدات الإدارية + البلديات ) في مشاريع محددة.

- تشجيع استخدام التقنيات الحديثة في صناعة البناء والتشييد.

1- التوسع بمشاريع الشركات الإنشائية منها المؤسسة العامة للإسكان لتقتصر في هذه المرحلة على الإسكان الاجتماعي.

2- تشجيع المطورين العقاريين على بناء المساكن وطرحها بصيغة الحيازة المختلفة.

3- إنجاز الدراسات التفصيلية للمخططات التنظيمية.

4- تفعيل العمل بالقانون رقم /33/ لعام 2008 الخاص بمعالجة موضوع الملكيات العقارية في مناطق السكن العشوائي وقانون التطوير والاستثمار العقاري رقم /15/ لعام 2008.

5- إجراء مسوحات اجتماعية تفصيلية ومعمقة للمناطق المتضررة المراد البدء بإعمارها وفق برنامج زمني محدد ومعلن.

6- تحديد طرق معالجة مناطق السكن العشوائي بما يتناسب مع كل منطقة (إعلان مشاريع تطوير عقاري، التعاون مع المؤسسة العامة للإسكان أو مع الجهات الحكومية القادرة على العمل بهذا المجال ).

7- تحديد برنامج زمني منظم للعمل في خطة الإعمار بداية من إجراء المسوحات وحتى البدء بتنفيذ المشاريع.

8- التشجيع على مراعاة استخدام الطاقات المتجددة، وأنظمة العزل الحراري، بهدف تحسين كفاءة الطاقة في الأبنية.

لقد تم تقدير تكاليف إعادة الإعمار لأعمال البناء من الناحية الإنشائية والإكساء أو الترميم، وتم استبعاد الخسائر في موضوع المستلزمات أو الآلات أو المفروشات والأثاث، ما عدا القطاع الصحي.

1. ترحيل الأنقاض على نفقة الوحدة الإدارية (بلدية).

2. يعفى بناء المسكن الجديد الذي سيشيد مكان مسكن سابق من رسوم التراخيص والمخططات ورسوم نقابة المهندسين ورسوم البلديات.

3. تقدير تكلفة بناء المساكن الجديدة وفق ما يلي: 

- تكلفة بناء المتر الطابقي × مساحة المسكن الواحد (متوسط مساحة 100م2) × عدد المساكن.

- = 17050 ل.س × 100 م2 × 300000 مسكن متهدم = /6394/ مليون دولار .

وقد بلغ متوسط تكلفة بناء المتر المربع الطابقي عام 2010 بحسب المجموعة الإحصائية /10656/ ل.س، وتم تثقيل الرقم بحسب معدل انخفاض قيمة العملة السوريا التي بلغت (60 %) ليصبح متوسط تكلفة المتر المربع الطابقي اليوم /17050/ ل.س. - احتسب معدل قيمة الدولار يساوي (80) ل.س-.

وهنا لا بد من تحديد أعداد المساكن المتضررة وفق توزع نسب الأضرار التقديرية كما يلي:

- المساكن المتضررة بنسبة (15%)، وتقدر بنحو (20%) من إجمالي عدد المساكن المتضررة أي (90000) مسكن.

- 17050 ل.س × 100م2 × (15 %) × 90000 مسكن = /288/ مليون دولار.

- المساكن المتضررة بنسبة (25%)، وتقدر بنحو (20%) من إجمالي عدد المساكن المتضررة أي (90000) مسكن.

- 17050 ل.س × 100م2 × (25 %) × 90000 مسكن = /480/ مليون دولار.

- المساكن المتضررة بنسبة (50%)، وتقدر بنحو (30%) من إجمالي عدد المساكن المتضررة أي (135000) مسكن.

- 17050 ل.س × 100م2 × (50 %) × 135000 مسكن = /1439/ مليون دولار.

- المساكن المتضررة بنسبة (75%)، وتقدر بنحو (30%) من إجمالي عدد المساكن المتضررة أي (135000) مسكن.

17050 ل.س × 100م2 × (75 %) × 135000 مسكن = /2158/ مليون دولار.

إجمالي تكلفة ترميم المساكن المتضررة = (4365) مليون دولار.

قدر عدد الأسرّة التي يتم تدميرها (6500) سرير، وباعتبار متوسط تكلفة السرير الواحد عالمياً (200000) دولار، فإن تكلفة المشافي المتضررة = 6500 × 200000 دولار = /1300/ مليون دولار.

يضاف إلى ذلك تكلفة سيارات الإسعاف المدمرة والبالغة /320/ سيارة إسعاف بتكلفة السيارة الواحدة المجهزة نحو (200000) دولار = 320 سيارة × 200000 دولار = /64/ مليون دولار.

كما يضاف تكلفة أضرار معامل الدواء التي تقدر أضرارها بنحو /25/ مليون دولار.

إجمالي تكلفة أضرار القطاع الصحي = (1389) مليون دولار.

قدر عدد المساجد المتضررة حوالي (740) مسجداً ودار عبادة، منها (152) مسجداً مهدم بالكامل، وباعتبار متوسط تكلفة بناء المتر المربع الطابق (17050) ل.س، فإن تكلفة بناء المساجد المهدمة (بمتوسط مساحة للمسجد الواحد 600م2) = 17050 × 600 م2× 152 ÷ (80) = /20/ مليون دولار.

يضاف إلى ذلك تكلفة ترميم المساجد المتضررة جزئياً والبالغة /588/ مسجداً، بنسبة أضرار وسطية (30 %).

= 17050 ل.س × 180م2 × 588 مسجداً ÷ (80) = /23/ مليون دولار.

إجمالي تكلفة أضرار دور العبادة = (43) مليون دولار، وذلك باستثناء موجودات هذه الدور.

قدر عدد المدارس والمنشآت التعليمية المتضررة حوالي (410) منشأة، منها (62) منشأة هدمت بالكامل، وباعتبار متوسط تكلفة بناء المتر المربع الطابق (17050) ل.س، فإن تكلفة بناء هذه المنشآت المهدمة (بمتوسط مساحة للمنشأة الواحدة 1000م2) = 17050 × 1000 م2× 62 ÷ (80) = /13/ مليون دولار.

يضاف إلى ذلك تكلفة ترميم المنشآت المتضررة جزئياً والبالغة /348/ منشأة، بنسبة أضرار وسطية (50 %).

= 17050 ل.س × 500م2 × 348 مدرسة ÷ (80) = /37/ مليون دولار.

إجمالي تكلفة أضرار دور العبادة = (50) مليون دولار، وذلك باستثناء موجودات هذه المنشآت من مقاعد ووسائل تعليمية وغيرها.

قدر عدد منشآت الحرف والمهن والمحال التجارية المتضررة وهي حوالي (883000) منشأة، منها (136400) منشأة هدمت بالكامل، وباعتبار متوسط تكلفة بناء المتر المربع الطابق احتسب على أساس (35000) ل.س، فإن تكلفة بناء هذه المنشآت المهدمة (بمتوسط مساحة للمنشأة الواحدة 50 م2) = 35000 × 50 م2× 136400 ÷ (80) = /2984/ مليون دولار.

أما بالنسبة لتكلفة ترميم المنشآت المتضررة جزئياً والبالغة /746600/ منشأة، بنسبة أضرار وسطية (50 %).

= 35000 ل.س × 25 م2 × 746600 منشأة ÷ (80) = /8166/ مليون دولار.

إجمالي تكلفة أضرار المنشآت الحرفية والمهنية والمحال التجارية = (11150) مليون دولار، وأيضاً باستثناء تكلفة الموجودات والتجهيزات والآلات وغيرها.

وبالنظر إلى إجمالي تكاليف إعادة إعمار القطاع العقاري يمكن تفصيلها حسب الجدول التالي:

وقد اعتمدت قيمة معادلة الليرة السورية بالنسبة للدولار في الحسابات السابقة على أساس 80 ل.س لكل دولار.

يتبع في الحلقة الثانية