ضريبة العقار الجديدة في بريطانيا تبدل توجهات مستثمري الشرق الأوسط في عقارات لندن

 توقعت شركة كلاتونز، الرائدة عالمياً في مجال الإستشارات العقارية، أن يتأثر التوزيع الجغرافي للإستثمارات العقارية في مدينة لندن بسبب التعديلات الأخيرة لضريبة الدمغة في المملكة المتحدة، حيث ستتوجه أنظار مستثمري الشرق الأوسط إلى المناطق الواقعة على أطراف المدينة خلال العام 2015، وذلك بحسب بيان صحفي وصل أريبيان بزنس.

وبموجب القاعدة السابقة، كان على مشتري العقارات السكنية وسط لندن دفع ضريبة الدمغة على الأراضي وفقاً للنطاق الذي تقع فيه قيمة العقار، ولكن في ظل التشريعات الجديدة التي دخلت حيّز التنفيذ ابتداءً من 4 ديسمبر 2014، جرى إستبدال "نظام الشرائح" الأوَّلي، لصالح نظام الضرائب التصاعدية.

وفيما ساهم هذا الإجراء في تقليل الضرائب المدفوعة من قبل المشترين في الطرف الأدنى من سوق العقارات، سيكون باقي المشترين، لا سيما في الأحياء التقليدية الفاخرة داخل المدينة، أكثر تضرراً من نظام إحتساب الضريبة الجديد.

وفي هذا الصدد، قال مدير الأبحاث وتطوير الأعمال العالمية لدى كلاتونز، فيصل دوراني: "من شأن السوق المحلية للعقارات الشعبية أن تستفيد من نظام معيار ضريبة الدمغة الجديد في المملكة المتحدة، لكن كما تظهر حساباتنا، يرجح أن المشترين في الأماكن الرئيسية بوسط لندن سيتضررون بعض الشيء ما سيؤدي إلى ظهور فرص إستثمارية كبيرة لمستثمري الخارج في المناطق والضواحي الهامشية على أطراف المدينة".

وأضاف: "أصبح على المشترين والمستثمرين من خارج المملكة دفع نفس معدلات ضريبة مكتسبات رأس المال التي تُطبق على المشترين من داخل المملكة المتحدة (ابتداءً من أبريل 2015)، ولكن فرض معايير جديدة لضريبة الدمغة في لندن، مع إرتفاع الضريبة السنوية على المساكن المغلقة بنسبة 50٪، يشير إلى أن الحكومة قد قامت بهجمة ضرائبية ثلاثية المحاور على المحرك الرئيسي للفئة العقارية الأكثر فخامة في السوق".

وتظهر بيانات كلاتونز أن متوسط أسعار المنازل في المناطق الرئيسية الفخمة وسط لندن خلال 2014 توقفت عند قيمة 2.3 مليون جنيه استرليني (أي حوالي 14 مليون درهم) ما يعني أنه مع التغييرات التي طرأت على نسب ضريبة الدمغة يتوجب على المشترين والمستثمرين دفع 29 ألف جنيه استرليني إضافي (أي حوالي 180 ألف درهم).

وبذلك أصبحت التكاليف المترتبة عند شراء العقارات في مركز الإستثمار التقليدي لمشتري الشرق الأوسط في تشيلسي وبلجرافيا ونايتس بريدج مرتفعة للغاية، ففي تشيلسي على سبيل المثال، يترتب على المشتري دفع مبلغ إضافي بقيمة 33,500 جنيه استرليني (أي حوالي 200 ألف درهم) عند شراء شقة مؤلفة من غرفتي نوم. ومن ناحية أخرى، يسعى المشترون في ضاحية آيل أوف دوغز التي تقع الى الجنوب مباشرة من كناري وارف، إلى تحقيق وفورات في ضريبة الدمغة تقدر بنحو 4,350 جنيهاً استرلينياً (~ 26،000 درهم) عند شراء شقة مؤلفة من غرفتي نوم.

وتابع الدوراني: "فيما تفرض التغييرات الضريبية الجديدة مزيداً من الضغوط على فئة الإستثمارات العقارية السكنية القادمة من الخارج، نتوقع أن نشهد زيادة في الإقبال على المخاطرة خارج إطار المنطقة الرئيسية في قلب العاصمة، حيث ستستقطب هذه المناطق المستثمرين الباحثين عن الوفورات الضريبية، وأولئك الذين يرغبون بالشراء والإستثمار في التأجير حيث العوائد أكثر جاذبية أيضاً".

وتظهر بيانات كلاتونز أن العوائد السكنية الإجمالية في الأماكن الرئيسية الفاخرة في وسط لندن تتجاوز عتبة 3٪ بفارق بسيط، في حين تنخفض إلى 1.68٪ في تشيلسي. وفي المناطق الأبعد عن العاصمة مثل ضاحية "آيلز أوف دوغز" بالقرب كناري وارف، يناهز معدل العوائد نسبة 4.5٪، ويأتي ذلك مع فائدة إضافية تتمثل بوفورات ضريبية بقيمة 4150 جنيهاً استرلينياً (أي حوالي 25,000 درهم).

من جهته، علق مارك كليج، رئيس وكالة الإستثمار السكنية قائلاً: "إن جاذبية الفرص الإستثمارية السكنية خارج المناطق الرئيسية في قلب لندن ليست أمراً محدثاً، فلطالما كانت العوائد هناك أفضل قليلاً، إلا أن التغييرات التي طرأت على رسم الدمغة والضريبة المفروضة على مكتسبات رأس المال والضريبة السنوية على المساكن المغلقة أعادت هذه المناطق إلى الواجهة بعد أن تمّ التغاضي عنها من قبل مجتمع الاستثمار الدولي. وتوجدُ فرصٌ عديدة للمشترين والمستثمرين من منطقة الشرق الأوسط ممّن هم على استعداد للنظر في الأماكن الواقعة على أطراف العاصمة".

وتعتقد كلاتونز أن مشروع محطة الكهرباء الشهيرة باترسي في جنوب غرب لندن، والذي تم الإستحواذ عليه من قبل ائتلاف من الشركات الماليزية قادته "أس بي سيتيا" وشمل صندوق إدخار الموظفين في ماليزيا وسايم داربي الماليزية، مقابل 400 مليون جنيه إسترليني (حوالي 2.4 مليار درهم)، سيمهد الطريق لمزيد من الاستثمارات في مناطق باترسي وواندسوورث وكلافام، ويُتوقع أن يشهد هذا الموقع الذي يمتد على مساحة 39.1 فدان مقابل نهر التايمز عملية تحول وإعادة تطوير جذرية لينطلق بذلك واحد من أهم مشاريع التجديد وأكثرها إثارة في لندن.

وتابع كليج: "إنها أوقات مثالية بالنسبة لجنوب غرب لندن. فعلى سبيل المثال، شهدنا مستوىً هائلاً من الإقبال على مناطق مثل فولهام وريتشموند وواندسوورث وبوتني، ويظهر مستوى الطلب على سبيل المثال في عمارة مؤلفة من 12 شقة موجودة حالياً في السوق في ريتشموند، حيث يقدر العائد بحوالي 5٪".

وإختتم دوراني: "يتمثل الجانب المشرق من هذه التعديلات الضريبية في ظهور مناطق جديدة للفرص الإستثمارية، مما سيحرك عجلة الإستثمار في مناطق كانت مهمشة في السابق فضلاً عن توسيع سوق الإستثمار العقاري في لندن بما يعزز مكانتها باعتبارها سوق الإستثمار الأكثر جاذبية في العالم، وهي وجهة نظر تبناها كبار عملائنا خلال استطلاعنا العالمي الأخير حول رأس المال الخاص (International Private Capital Survey)".