الشارقة تُتيح للأجانب الانتفاع بالعقارات 100 عام

أعلنت دائرة التسجيل العقاري خلال مؤتمر صحفي عقد صباح أمس عن تفاصيل قرار المجلس التنفيذي لإمارة الشارقة رقم 26 لسنة 2014م بشأن انتفاع الأجانب بالعقارات في الإمارة وذلك بناء على الاقتراح الذي تقدمت به دائرة التسجيل العقاري بالشارقة بهدف إتاحة الفرصة بالانتفاع لمن لم يكن لهم حق التملك سابقا من الأجانب بإمارة الشارقة.

وقال سعادة حمد سالم المزروع مديرعام دائرة التسجيل العقاري إن هذا القرار الذي طرح بمباركة المجلس التنفيذي من شأنه أن يفتح الباب لتحقيق جملة من الأهداف الرامية لتشجيع الاستثمار في الشارقة واستقطاب المزيد من المستثمرين الجدد ورواد الأعمال ممن لم يكن لهم حق الانتفاع سابقا ومن ثم الإسهام في تنشيط الاقتصاد المحلي ودفع عجلة التنمية الاقتصادية للأمام .. كما سيؤدي القرار إلى ضمان رجوع كثير من الأراضي المملوكة للحكومة وذلك بطرح الأراضي للاستثمار بنظام حق الانتفاع مع الاحتفاظ بملكية الأراضي للحكومة.

وأضاف ان وجود هذا التشريع يضمن ضبط التداولات العقارية وفق أطر قانونية تحد من التداولات التي كانت تجري في الباطن بقيام من لا يحق لهم الانتفاع بشراء العقارات عبر وكالات غير رسمية ولا تحفظ حقوقهم كمنتفعين غير رسميين أمام الدائرة. وقال عبدالعزيز آل صالح مدير الإدارة القانونية بالدائرة إن القرار تضمن بيان نظام الانتفاع للفئة المعنية بالقرار حيث يجوز لمن لا يحق لهم تملك العقارات في الإمارة الانتفاع بالعقارات وفق هذا القرار وفي المناطق التي تحددها الحكومة شريطة الحصول على إقامة سارية المفعول في الدولة بالنسبة للأشخاص الطبيعيين ورخصة نشاط عقاري صادرة من الجهات المعنية بالنسبة للأشخاص الاعتباريين ..مشيرا إلى القرار قد حدد مدة الانتفاع "100" مائة عام كحد أقصى من تاريخ التوقيع على عقد الانتفاع لدى الدائرة وذلك حسب طبيعة العقار.

ومن جانب الفصل في النزاعات يضمن القرار أيضا ضوابط إلغاء المشاريع العقارية المعدة للبيع بنظام الانتفاع بما يضمن حقوق جميع الأطراف وحدد مركز الشارقة للتحكيم التجاري الدولي كجهة مخولة في الفصل بين النزاعات في هذا الشأن.

ويوضح القرار طبيعة العلاقة بين المالك والمنتفع وحدد حقوق والتزامات كل طرف .. كما حدد ضوابط مرنة للضمان المصرفي للبيع بنظام الانتفاع والمقسم إلى أربعة أجزاء حيث يكون قابلا للتسييل بطلب من الدائرة في أي وقت وغير مشروط .. كما أنه يجدد تلقائيا وتقوم الدائرة بالإفراج عن الجزء الأول والثاني والثالث من الضمان عند تقديم المالك تقريرا معتمدا من القسم الفني في البلدية المعنية يفيد بإنجاز نسب البناء أو التطوير حسب مع ما هو موضح في القرار ولا يتم الإفراج عن الجزء الرابع والأخير إلا بعد استيفاء البنود المحددة في القرار.

كما شمل القرار استثناء لمدير الدائرة بالسماح للمالك بتسجيل مشروعه العقاري لدى الدائرة دون إيداع الضمان المصرفي بشرط قيامه بإنجاز ما نسبته 15% من البناء أو التطوير على أن يراعى مجموعة من البنود منها إثبات نسبة الإنجاز المنصوص عليها بتقرير معتمد من البلدية وتقديم ضمان مصرفي غير محدد المدة وقابل للتسييل بطلب من الدائرة في أي وقت وغير مشروط يساوي 5% من قيمة البناء.

وفي هذا الإطار أشاد المزروع بالنظرة المستقبلية السديدة والحكيمة للحكومة من خلال إتاحة الفرصة للأجانب للانتفاع من العقارات في بعض المناطق السكنية في الإمارة والذي له الأثر الفاعل في تنشيط الحركة العقارية في الإمارة من ناحية علاوة على تنظيم عملية الانتفاع.

ولفت إلى أن هذه الخطوات الحكومية السديدة تشكل عنصرا جوهريا في تلبية الطموحات الاقتصادية والاستجابة لاستحقاقات التطور السريع في السوق العقاري المحلي بعد تعافي الاقتصاد الإماراتي من تداعيات الأزمة الاقتصادية الأخيرة.

وفي ما يأتي نص القرار بحسب ما نشرته صحيفة الخليج:
نحن سلطان بن محمد بن سلطان القاسمي ولي العهد نائب الحاكم رئيس المجلس التنفيذي لإمارة الشارقة، بعد الاطلاع على القانون الاتحادي رقم (5) لسنة ،1985 بإصدار قانون المعاملات المدنية وتعديلاته، والقانون الاتحادي رقم (11) لسنة 1992 بإصدار قانون الإجراءات المدنية، والقانون رقم (2) لسنة 1999 بشأن إنشاء المجلس التنفيذي لإمارة الشارقة ولائحته الداخلية وتعديلاته، وقانون وضع العقارات تأمينا للدين رقم (11) لسنة 1973 وتعديلاته، والقانون رقم (4) لسنة 1980 بشأن تنظيم ملكية الأبنية المؤلفة من عدة طوابق أو شقق، والقانون رقم (1) لسنة 1981 في شأن الوسطاء (الدلالين)، والقانون رقم (5) لسنة ،2010 بشأن التسجيل العقاري في إمارة الشارقة ولائحته التنفيذية وتعديلاته، والمرسوم الأميري رقم (1) لسنة 1981 بشأن إصدار نظام الملكية المشتركة، والمرسوم الأميري رقم (29) لسنة 2008 بشأن إنشاء دائرة التسجيل العقاري في إمارة الشارقة، والمرسوم الأميري رقم (6) لسنة 2009 بشأن إنشاء مركز الشارقة للتحكيم التجاري الدولي، وقرار المجلس التنفيذي رقم (17) لسنة 2009 بشأن رسوم الدعاوى المعروضة على مركز الشارقة للتحكيم التجاري الدولي، وقرار المجلس التنفيذي رقم (25) لسنة 2011 بشأن بيع الوحدات العقارية في إمارة الشارقة وتعديلاته، وبناءً على ما عرضه مدير عام دائرة التسجيل العقاري و موافقة المجلس التنفيذي وما تقتضيه المصلحة العامة . أصدرنا القرار التالي:-
التعريفات -- مادة (1)
في تطبيق أحكام هذا القرار يقصد بالكلمات والعبارات التالية المعاني الموضحة قرين كل منها ما لم يقض سياق النص بخلاف ذلك:
الدولة: دولة الإمارات العربية المتحدة .
الإمارة: إمارة الشارقة .
الحاكم: حاكم الإمارة .
الحكومة: حكومة الإمارة .
المجلس: المجلس التنفيذي للإمارة .
الدائرة: دائرة التسجيل العقاري .
المدير: مدير عام الدائرة أو من يمثله .
الانتفاع: هو حق عيني للمنتفع باستعمال عين تخص الغير واستغلالها ما دامت قائمة على حالها .
نظام الانتفاع: هو نظام لتداول العقارات في مناطق محددة بالإمارة بموجب أحكام هذا القرار .
المنتفع: هو الشخص الطبيعي أو الاعتباري الذي ينتفع من العقار باستغلاله أو استعماله والتصرف في حق المنفعة دون ملكية العقار بما لا يجاوز مدة الانتفاع .
المالك: هو الشخص الطبيعي أو الاعتباري الذي يملك العقار أو المشروع العقاري محل الانتفاع .
إجراءات تسجيل وبيع العقار مادة (2)
تختص الدائرة بما يلي:
1 . تسجيل المشروعات العقارية المعدة للبيع بنظام الانتفاع .
2 . التنسيق مع الجهات الحكومية بشأن منح تراخيص البيع بنظام الانتفاع وفق التشريعات السارية .
ضوابط وشروط منح الترخيص مادة (3)
1 . ترخيص البيع بنظام الانتفاع للملاك من مواطني الدولة ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي والشركات والهيئات المملوكة لهم بالكامل واستثناءً من ذلك يجوز وبموافقة الحاكم وبالشروط التي يقررها السماح لمن لا يحق لهم التملك في الإمارة وشركاتهم، الحصول على الترخيص في المناطق المسموح بها والتي يتم تحديدها من قبل الحكومة .
2 . تكون مدة الانتفاع بحد أقصى (100) مئة عام من تاريخ التوقيع على عقد الانتفاع لدى الدائرة .
3 . أن تكون الأرض التي سيقام عليها المشروع ملكاً مطلقاً وجائز التصرف بها قانوناً .
4 . على المالك تسجيل مشروعه العقاري لدى الدائرة قبل البدء بتسويقه أو بيعه بنظام الانتفاع .
5 . أن يوقع مالك المشروع على نموذج التعهد الذي تعده الدائرة بشأن الضوابط والشروط المطلوبة للبيع بنظام الانتفاع .
ضوابط الضمان المصرفي مادة (4)
يتعين على المالك أن يقدم للدائرة ضماناً مصرفياً من أحد المصارف العاملة في الدولة يساوي 20% من قيمة البناء وذلك وفق الضوابط التالية:
1 . أن يكون الضمان مقسماً إلى أربعة أجزاء .
2 . أن يكون قابلاً للتسييل بطلب من الدائرة في أي وقت وغير مشروط ويجدد تلقائياً .
3 . تقوم الدائرة بالإفراج عن الجزء الأول والثاني والثالث من الضمان عند تقديم المالك تقريراً معتمداً من القسم الفني في البلدية المعنية يفيد بإنجاز النسب التالية من البناء أو التطوير .
الضمان المصرفي:
الجزء الأول ويعادل 25% من إجمالي الضمان
الجزء الثاني ويعادل 25% من إجمالي الضمان
الجزء الثالث ويعادل 25% من إجمالي الضمان
نسبة الإنجاز:
تقرير إنجاز 25% من البناء أو التطوير
تقرير إنجاز 50% من البناء أو التطوير
تقرير إنجاز 75% من البناء أو التطوير
4 . لا يتم الإفراج عن الجزء الرابع والأخير من الضمان إلا باستيفاء ما يلي:
أ . شهادة توصيل الخدمات الحكومية .
ب . شهادة إنجاز المبنى من البلدية المعنية .
ج . قيام المالك بتعديل جميع الأوضاع المخالفة إن وجدت .
د . فك الرهن عن العقار إذا كان مرهوناً .
ه . شهادة براءة الذمة صادرة من هيئة كهرباء ومياه الشارقة .
مادة (5)
استثناء من نص المادة (4) من هذا القرار، يجوز للمدير السماح للمالك بتسجيل مشروعه العقاري لدى الدائرة من دون إيداع الضمان المصرفي بشرط قيامه بإنجاز ما نسبته 15% من البناء أو التطوير على أن يراعى ما يلي:
1 . إثبات نسبة الإنجاز المنصوص عليها بتقرير معتمد من البلدية المعنية .
2 . تقديم ضمان مصرفي غير محدد المدة وقابل للتسييل بطلب من الدائرة في أي وقت وغير مشروط يساوي 5% من قيمة البناء .
3 . لا يجوز للمالك القيام بتسويق وبيع الوحدات العقارية بنظام الانتفاع في المشروع إلا بعد تقديم ما نص عليه البندان (2 .1) من هذه المادة للدائرة .
4 . لا تقوم الدائرة بالإفراج عن الضمان المصرفي المذكور بالبند (2) من هذه المادة إلا بعد تقديم المالك ما نص عليه البند (4) من المادة (4) من هذا القرار .
نظام الانتفاع مادة (6)
يجوز لمن لا يحق لهم تملك العقارات في الإمارة الانتفاع بالعقارات وفق هذا القرار وفي المناطق التي تحددها الحكومة شريطة الحصول على إقامة سارية المفعول في الدولة بالنسبة للأشخاص الطبيعيين، ورخصة نشاط عقاري صادرة من الجهات المعنية بالنسبة للأشخاص الاعتباريين .
حقوق المالك مادة (7)
1 . للمالك الحصول على مقابل الانتفاع المنصوص عليه في العقد طوال مدة الانتفاع .
2 . يحتفظ المالك بحقه في ملكية العين .
3 . للمالك حق استرداد العقار وملحقاته وما يقوم المنتفع ببنائه أو إضافته أو غرسه عند نهاية حق الانتفاع .
التزامات المالك مادة (8)
1 . يلتزم المالك بتسليم العقار إلى المنتفع وفقاً للشروط المنصوص عليها في عقد الانتفاع .
2 . يلتزم المالك بتسليم العقار وملحقاته خالياً من أي حق يتعارض مع حق الانتفاع .
حقوق المنتفع مادة (9)
1 . للمنتفع حق استعمال واستغلال العقار المنتفع به وملحقاته على النحو الذي يستغل به المالك ملكه بشرط عدم مخالفة شروط عقد الانتفاع .
2 . للمنتفع التصرف في حقه بالانتفاع بكل اشكال التصرفات بما لا يتعارض مع ما خُصص له العقار المنتفع به وملحقاته، على ألا يتجاوز التصرف مدة الانتفاع وذلك بعد موافقة الدائرة .
التزامات المنتفع مادة (10)
1 . يلتزم المنتفع بإرجاع العقار وملحقاته في نهاية مدة الانتفاع أو لأي سبب من أسباب انتهاء الحق بحالته الأصلية عند بدء الانتفاع، مالم ينص الاتفاق على خلاف ذلك .
2 . لا يحق للمنتفع التصرف في ملكية العقار أياً كان نوع التصرف .
3 . لا يجوز للمنتفع إدخال أي تعديلات جوهرية على العقار محل الانتفاع دون موافقة المالك والجهات المختصة .
ضوابط إلغاء المشاريع العقارية مادة (11)
1 . يجوز للمالك أن يتقدم لدى الدائرة بإلغاء المشروع العقاري المعد للبيع بنظام الانتفاع مع بيان أسباب الإلغاء .
2 . تقوم الدائرة بدراسة طلب الإلغاء وفي حالة الموافقة يجب على المالك اتباع الإجراءات التالية:
أ - تعيين مدقق حسابي قانوني مرخص في الإمارة لتصفية المشروع وتقديم تقرير بذلك .
ب - نشر إعلان معتمد من الدائرة في ثلاث صحف محلية (صحيفتين باللغة العربية وصحيفة باللغة الإنجليزية) .
ج - تكون المدة المحددة للاعتراض (30) يوماً من تاريخ نشر الإعلان .
د - على المالك إخطار المنتفع بإلغاء المشروع العقاري عن طريق البريد المسجل ويحق للمنتفع الاعتراض لدى الدائرة على مضمون الإخطار خلال (15) يوماً من تاريخ تسلّمه .
ه- في حال انقضاء المدة ولم يتقدم أي شخص باعتراض يتم استكمال اجراءات براءة الذمة وإلغاء قيد المشروع لدى الدائرة .
و - في حال اعتراض المنتفع على إلغاء المشروع خلال المدة المحددة في الإعلان يلتزم المالك بتسوية النزاع بالطرق الودية أو القانونية على أن يتم وقف إجراءات إلغاء المشروع لحين تسوية جميع المنازعات والاعتراضات .
الرسوم مادة (12)
تقوم الدائرة بإصدار سند الانتفاع بعد تحصيل رسم قدره (1%) من المالك و(2%) من المنتفع و ذلك من قيمة عقد الانتفاع النهائي على مواطني الدولة ومواطني مجلس التعاون لدول الخليج العربي، و(4%) ممن لديهم استثناء بالتملك في الإمارة كما جاء في نص المادة (3) من هذا القرار .
المرجعية في حل المنازعات مادة (13)
يلحق بعقد بيع الانتفاع المبدئي المصدق لدى الدائرة وثيقة تحكيم، يوقع عليها أطراف العقد بالتزامن مع توقيع العقد وتصديقه لدى الدائرة، وتتضمن وثيقة التحكيم اتفاق أطراف العقد وهم بكامل أهليتهم القانونية على إحالة أي نزاع ينشأ عن العقد للنظر والفصل فيه تحكيماً بواسطة مركز الشارقة للتحكيم التجاري الدولي مع مراعاة أن يكون المحكمون مفوضين بالصلح وأن يتنازل الطرفان عن حق الاستئناف صراحة .
أحكام عامة مادة (14)
يقوم المدير بإصدار القرارات المتعلقة بنظام الانتفاع ووضعها موضع التنفيذ والإشراف على تنفيذها .
مادة (15)
للمدير اقتراح أية رسوم جديدة، والغرامات على المخالفين وعرضها على المجلس واعتمادها .
مادة (16)
يحق للدائرة وقف تسجيل أي معاملة في حال وجود شكوى وبحد أقصى ستون يوماً حتى يتم حل الخلاف بين أطراف العقد .
مادة (17)
تقوم الدائرة بإعداد النماذج الموحدة لعقود وسندات الانتفاع .
مادة (18)
يصدر عن الحاكم قرار يحدد المناطق التي يجوز تداول العقارات فيها بنظام الانتفاع وذلك بناءً على اقتراح جهة الاختصاص وموافقة المجلس .
مادة (19)
يطبق على كل ما لم يرد به نص في هذا القرار الأحكام المنصوص عليها في القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 بإصدار قانون المعاملات المدنية وتعديلاته .
مادة (20)
يعمل بهذا القرار من تاريخ صدوره وينشر في الجريدة الرسمية .
صدر عنا بتاريخ:
الأحد: 23 محرم 1436ه
الموافق: 16 نوفمبر2014م